賃貸マンションへの投資＆ローン返済

このページでは、アパート経営や、マンション投資でローンを利用するときの注意点と住宅ローンとの違いについてご紹介します。マンション投資においても、銀行やローン会社などのローンを利用することが可能ですが、マイホームを取得するときの住宅ローンとは若干の違いが見られます。違いについては下記をご参照ください。

ローン審査基準

マイホーム用のローンの場合、「勤続3年以上」とするのが一般的ですが、マンション投資など事業用の資金の場合は「勤続5年以上」、「勤続10年以上」と設定しているとこもあります。審査対象である年収についても、マンション用の住宅ローンの場合は300～400万円で可能ですが、事業用資金だと 500～700万円以上と高めになっているところもあるので注意しておきましょう。

金利・金利タイプ

マイホーム用のローンの場合、殆どは優遇金利制度になっていますが、事業用資金に優遇金利制度が取られているところはまだまだ少ないのが現状で、金利は実質1%ほど高くなっています。金利タイプについては、銀行では変動金利型のほかに固定期間選択型などを利用できますが、ローン専門の会社だと変動金利型がメインの金利タイプとなっています。

返済期間が短い

マイホーム用のローンの場合、最長35年までのローンが可能ですが、事業用資金だと30年までと設定しているところが殆どです。返済期間だけでなく、年齢などによって制限されることもあるので覚えておきましょう。

なるべく金利の低いローンを

ローンを利用するときの鉄則として守るべき事は、できるだけ借入額を少なくすること、なるべく金利の低いローンを選び、できる限り短い期間で借り入れる、という3つが挙げられます。理想としては、物件を全額キャッシュ（即金）で購入することがベストですが、最低でも頭金として2割か3割程度の資金を用意し、返済負担を軽くしておきたいもの。ここで用意できるかできないかで、賃貸住宅経営の収支をより安定させることができるかどうかの分水嶺になります。20年計画で返済する場合、金利2％のローンを1000万円利用することを仮定すると、毎月の返済額は5万588円となりますが、これが3%になると6万5455円に増えることとなります。月々の差は4867円とそこまで多く感じなくとも、年間で計算すると約6万円、20年間の合計では約117万円もの差が生まれます。分譲会社などでは何種類かのローンを紹介してくれますが、自分自身で紹介されたローンプランよりも金利の低いローンがないかどうか金融機関を回って、できる限り金利の低いローンを見つけるようにしましょう。

返済期間を短くする

ローンの返済期間を短くすれば、その分毎月の返済額が増えることになりますが、利息がかかる期間が短くなることで完済までの総返済額が大幅に軽減されます。一般的な金利3%で借入額1000万円だと仮定した場合、返済期間が30年なら4万2160円で済みますが、返済期間が10年短い20年であれば5万5455円となります。計算として一月あたり1万3295円も負担軽減が見込めるので30年返済を利用したくなりかもしれませんが、完済までの総返済額を比較してみると、20年での返済計画であれば約1331万円で済みますが、30年返済だと約1518万円と187万円もの開きがあります。返済可能な範囲に限り、返済期間を短くするのは結果として得をするということです。

変動金利型が背負う返済額増額リスク

ワンルームマンションなどの物件を購入するときのローン金利タイプは変動金利型が一般的です。しかし、変動金利型は返済額増額のリスクを背負っていることを忘れてはいけません。市中の金利動向に応じて半年に1回、適用金利を見直すことになっていますが、頻繁に返済額が変わってしまっては購入計画を立てにくくなるので、返済額の見直しは5年に1回、金利が上がって増額になる場合だとしても、増額率は25％までと決まっています。これはつまり逆に考えれば、借り入れた後に金利が上がれば、5年後には最大で返済額が25％増える可能性があるということ。現在10万円の返済額の場合は12万5000円になる可能性もあるということなので、仮に返済額が上がっても返済が可能かどうか、借り入れる前に十分に考慮した上で決断しなければ、途中で返済を維持できなくなる可能性があります。

金利の上昇による「未払い利息」

5年後に控えている返済額の見直しまでの間の金利上昇分は、毎月の返済額のうち利息分を多くして元金分を減らす形で対応するのが一番です。これはつまり、金利が上がることで当初の予定通りに返済をしていても、元金の減り方が当初の予定より遅くなってしまうということです。金利が極端に上がった場合、毎月返済額では利息分しか減らすことができず、結果として利息が残ってしまうケースも十分に考えられます。この残った利息が「未払い利息」と言われ、元金は一切減らずに利息がねずみ算式に積み重なっていくというローン返済を抱えている方にとって生き地獄とも言える恐ろしい事態なのです。各種ローン条件にもよりますが、基本的には当初の金利より2～3%程度高くなった場合に未払い利息発生の可能性があります。逆に金利が低下すれば予定よりも早く元金が減るので5年後の返済額も軽減されますが、現在の金利情勢ではそういった嬉しい事態は起こりにくいでしょう。未払い利息のリスクを可能な限り小さくするためにもローン利用の鉄則を順守することを念頭に置いておきましょう。

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